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Para imobiliárias e administradoras de locação
Vender imóvel alugado sem oferecer ao inquilino é a indenização mais evitável do setor
O art. 27 da Lei do Inquilinato dá ao locatário preferência para adquirir o imóvel locado. É um procedimento simples, previsível e documentável, e é justamente por isso que esquecê-lo sai tão caro.
Resumo
Três frentes concentram a discussão patrimonial da imobiliária na venda: o direito de preferência do locatário, do art. 27 da Lei 8.245/1991; a validade da comissão cobrada do comprador, que o STJ admitiu com condição no Tema 938; e o distrato de imóvel na planta, disciplinado pela Lei 13.786/2018.
Direito de preferência: o procedimento
O art. 27 assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel locado em venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. Repare na abrangência: não é só "venda".
O que a imobiliária precisa fazer, e documentar:
- Comunicar o locatário de forma inequívoca, com todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, prazo e demais condições
- Registrar a data da comunicação e a forma de recebimento
- Aguardar o prazo legal de manifestação
- Guardar a resposta, seja o aceite, a recusa expressa ou o silêncio com prazo vencido
- Só então prosseguir com o terceiro
O erro típico não é má-fé. É o proprietário que decide vender, avisa a imobiliária, e ninguém lembra de que o imóvel está alugado. Ou a comunicação é feita por telefone e ninguém registra. Um campo obrigatório na ficha de captação, perguntando se o imóvel está locado, resolve o problema inteiro antes de ele nascer.
Comissão cobrada do comprador
No Tema 938, julgado sob o rito dos repetitivos, o STJ firmou que é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão.
Os dois requisitos, como os tribunais vêm aplicando:
- Informação prévia, até a celebração do contrato
- Destaque do valor da comissão dentro do preço total, ainda que paga separadamente
O mesmo tema fixou a prescrição trienal para a pretensão de restituição desses valores.
Registro honesto: há discussão posterior no STJ sobre o alcance do Tema 938 quando a causa de pedir é o inadimplemento da incorporadora, e sobre o prazo prescricional nessa hipótese. Não trate a tese como resolvida para todo caso; em situação concreta, isso precisa ser conferido por advogado.
Quando a comissão é devida, pelo Código Civil
| Artigo | Regra |
|---|---|
| 724 | Não havendo ajuste, a remuneração é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais |
| 725 | Devida quando alcançado o resultado, ou ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes |
| 726 | Negócio iniciado e concluído entre as partes: nada devido. Com exclusividade por escrito: remuneração integral, salvo inércia comprovada |
| 727 | Dispensado o corretor, mas o negócio se realiza depois como fruto da mediação: a corretagem é devida |
| 728 | Mais de um corretor: remuneração em partes iguais, salvo ajuste em contrário |
Para a imobiliária, o artigo que mais rende é o 726: a autorização escrita com cláusula de exclusividade é o que separa um caso ganho de um caso perdido quando o proprietário fecha direto. E o Decreto 81.871/1978, no art. 5º, já exige contrato escrito de mediação ou autorização escrita para anunciar publicamente. O mesmo papel resolve as duas coisas.
Distrato de imóvel na planta
A Lei 13.786/2018 disciplinou o desfazimento do contrato de aquisição de imóvel em incorporação e em loteamento, com regras sobre retenção e sobre o que deve constar do contrato em quadro-resumo. Para a imobiliária que trabalha com lançamento, dois pontos importam mais:
- O que o contrato precisa informar ao comprador antes da assinatura, de forma destacada
- Como a comissão paga se relaciona com o distrato, que é onde nasce o pedido de devolução
Como a matéria envolve percentuais e hipóteses específicas, aqui a orientação é direta: não trabalhe com regra de bolso. Cada empreendimento tem um contrato, e a análise é de advogado.
Onde a gente entra
- Campo obrigatório de "imóvel locado?" na ficha de captação, com fluxo de preferência disparado automaticamente
- Rotina documentada de comunicação ao locatário, com registro de data e resposta
- Padrão de autorização de venda com exclusividade escrita
- Conferência de que a informação da comissão está destacada no material e no contrato de lançamento
- Organização do histórico de cada negociação, para sustentar o art. 727 quando preciso
A redação da autorização, a análise do contrato de lançamento, o parecer sobre distrato e a atuação em cobrança ou defesa são atividades privativas de advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º), feitas por advogado inscrito na OAB. A intermediação é privativa do corretor inscrito no CRECI, e é sua. A VixCorp organiza a rotina, os registros e os controles.