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Para imobiliárias e administradoras de locação
A garantia errada custa o aluguel inteiro
E o erro quase nunca aparece na assinatura. Aparece dois anos depois, quando o inquilino para de pagar e a imobiliária descobre que a garantia que parecia sólida não cobre o que precisava cobrir.
Resumo
O art. 37 da Lei 8.245/1991 traz um rol fechado: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia. Uma por contrato. Exigir mais de uma é contravenção penal pelo art. 43. A caução em dinheiro tem teto de três aluguéis, vai para a poupança e os rendimentos são do locatário. E, desde 2009, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel.
As três garantias, e o que muda entre elas
| Modalidade | Regra | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Caução | Bens móveis ou imóveis. Em dinheiro, máximo de três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança (art. 38, §2º) | Os rendimentos revertem ao locatário. Caução guardada em conta da imobiliária, sem poupança, é problema na devolução |
| Fiança | A mais usada e a que mais gera discussão | Exige análise real do fiador. E, pelo art. 40, o locador pode exigir novo fiador em hipóteses como morte, insolvência e exoneração |
| Seguro de fiança locatícia | Contratado com seguradora | Ler a apólice: o que cobre, o que exclui, prazo de aviso de sinistro e o que acontece na prorrogação |
Uma por contrato. O art. 43 trata como contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Pedir fiador e ainda reter caução, no mesmo contrato, não é rigor: é infração.
A alteração de 2009 que mais protege a imobiliária
O art. 39, na redação dada pela Lei 12.112/2009, diz que qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Antes disso, a prorrogação automática era o argumento preferido para exonerar o fiador: contrato venceu, prorrogou, fiador alegava que não garantia o período novo. Hoje a lei responde. Mas atenção: esse é um daqueles pontos em que a redação do seu contrato padrão precisa acompanhar a lei. Contrato antigo, copiado de modelo dos anos 2000, às vezes contém cláusula que trabalha contra você.
Contrato sem garantia: risco e vantagem ao mesmo tempo
Locar sem garantia é decisão de risco, e às vezes é decisão comercial legítima. O que pouca gente sabe é que ela vem com uma compensação processual: pelo art. 59, §1º, IX, a falta de pagamento em contrato desprovido de qualquer das garantias do art. 37 autoriza liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel.
Ou seja, a lei trocou segurança patrimonial por velocidade processual. Saber disso muda a conversa com o proprietário que está disposto a locar sem garantia: não é um "ou tudo ou nada", é uma escolha com efeitos conhecidos dos dois lados.
Vistoria: um problema de prova, não de burocracia
A discussão de fim de contrato é sempre a mesma: o estado em que o imóvel foi entregue e o estado em que foi devolvido. O art. 22, I obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, e o art. 23 traz os deveres do locatário. O resto é prova.
O que uma vistoria precisa ter para servir:
- Fotos de tudo, com data, inclusive do que está bom. Fotografar só o defeito é meio caminho para perder a discussão
- Descrição por cômodo, com estado de piso, parede, teto, esquadria, louça, metal e instalação
- Itens que costumam gerar briga, descritos em detalhe: pintura, rejunte, box, armário embutido, chave e controle
- Assinatura das duas partes, com data, e cópia entregue ao locatário
- Mesma metodologia na saída, para permitir comparação real
- Prazo para contestação previsto no contrato, com forma definida
Um padrão único de vistoria vale mais do que parece: quando cada corretor faz do seu jeito, a comparação entrada e saída fica impossível, e a imobiliária perde discussões que poderia ganhar. É uma correção barata que vale para a carteira inteira.
Outros pontos que resolvem discussões recorrentes
| Situação | Regra |
|---|---|
| Inquilino devolve antes do prazo | Art. 4º: multa proporcional ao período de cumprimento do contrato |
| Quer revisar o valor do aluguel | Art. 19: revisional judicial após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior |
| Denúncia vazia residencial | Art. 46: contrato escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses resolve-se no fim do prazo, independentemente de notificação |
| Inquilino fez benfeitoria | Art. 35: as necessárias são indenizáveis e permitem retenção. Por isso o contrato precisa tratar disso |
| Encargos | Art. 43: cobrar do locatário quantia além do aluguel e encargos é contravenção |
Onde a gente entra
- Levantamento do contrato padrão em uso e das cláusulas que ficaram para trás
- Padronização do termo de vistoria e do método fotográfico, com treinamento dos corretores
- Política escrita de análise de cadastro e de aprovação de garantia
- Conferência da guarda das cauções em dinheiro e do tratamento dos rendimentos
- Auditoria por amostragem dos contratos vigentes, para achar o que precisa ser corrigido na renovação
A redação do contrato de locação, do contrato de administração e das políticas, além do parecer sobre o caso concreto, são atividades privativas de advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º), feitas por advogado inscrito na OAB e contratado diretamente pela imobiliária. A padronização operacional, o treinamento e a auditoria documental são o que a VixCorp faz.