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Para imobiliárias e administradoras de locação
Nove hipóteses de liminar. A maioria das imobiliárias usa uma.
A Lei do Inquilinato foi reformada em 2009 justamente para acelerar o despejo, e o resultado foi um conjunto de hipóteses que permite desocupação em 15 dias. O que trava, na prática, não é a lei: é a documentação que falta no dia de ajuizar.
Resumo
O art. 59, §1º autoriza liminar de desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, mediante caução de três meses de aluguel, em nove hipóteses. Quatro delas foram incluídas em 2009. E a purga da mora, reestruturada na mesma reforma, ganhou prazo, honorários fixos e vedação de repetição.
As nove hipóteses do art. 59, §1º
| Inciso | Hipótese |
|---|---|
| I | Mútuo acordo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses de desocupação |
| II | Extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação decorre do emprego |
| III | Término de locação para temporada, ajuizada a ação em até 30 dias do termo |
| IV | Morte do locatário sem sucessores legítimos, com permanência de pessoas não autorizadas |
| V | Permanência de sublocatário não autorizado depois do fim da locação |
| VI | Incluído em 2009: reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que exijam a desocupação, ou recusa do locatário |
| VII | Incluído em 2009: falta de apresentação de nova garantia no prazo de 30 dias da notificação |
| VIII | Incluído em 2009: término do prazo em locação não residencial, ajuizada a ação em até 30 dias |
| IX | Incluído em 2009: falta de pagamento em contrato desprovido de qualquer das garantias do art. 37 |
O inciso VII é o mais subaproveitado. Ele se combina com o art. 40, que permite ao locador exigir novo fiador ou substituição da garantia em hipóteses como morte, insolvência e exoneração do fiador. Notificado o locatário e passados 30 dias sem nova garantia, abre-se a liminar. É um caminho que quase ninguém percorre por falta de rotina de acompanhamento da garantia.
Todas as hipóteses exigem caução no valor equivalente a três meses de aluguel para a concessão da liminar. Isso é decisão do proprietário e precisa ser conversado antes, não no meio do processo.
A purga da mora, e por que ela ficou mais dura
O art. 62, reestruturado em 2009, disciplina o que o locatário precisa fazer para evitar o despejo pagando:
- Depósito judicial de aluguéis e acessórios vencidos, multas e juros de mora
- Mais honorários do advogado do locador fixados em 10% sobre o débito
- Prazo de 15 dias contados da citação
- Se o locador alegar insuficiência, o locatário tem 10 dias para complementar
- Vedada a purga se o locatário já a utilizou duas vezes nos 24 meses anteriores
A vedação da purga repetida é a peça mais forte contra o inquilino que transformou o atraso em método: paga na véspera do despejo, volta a atrasar, repete. Mas ela só funciona se a imobiliária tiver o histórico documentado das purgas anteriores. Sem controle, a informação se perde e o argumento não é usado.
Prazos de desocupação
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Regra geral do mandado de despejo | 30 dias para desocupação voluntária |
| Se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença de 1º grau | Reduzido a 15 dias |
| Estabelecimentos de ensino | 6 a 12 meses, respeitando férias escolares |
| Hospitais, unidades de saúde, asilos, repartições públicas e entidades religiosas | 1 ano, ou 6 meses se o litígio durou mais de um ano |
Vale lembrar também do art. 64: a execução provisória da sentença de despejo depende de caução não inferior a 6 nem superior a 12 meses de aluguel, e, se a sentença for reformada, essa caução reverte ao réu como indenização mínima. E do art. 66: abandonado o imóvel depois de ajuizada a ação, o locador pode imitir-se na posse.
A régua de cobrança, que resolve antes de virar processo
A maior parte da inadimplência se resolve na primeira semana, com contato organizado. O que quebra a régua é a falta de padrão: cada atendente aborda de um jeito, o histórico fica no WhatsApp de alguém, e o caso chega ao jurídico sem material.
- Dia 1 após o vencimento: aviso automático, cordial, com segunda via
- Dia 5: contato humano, entendendo a situação e registrando o que foi dito
- Dia 10: proposta de acordo com prazo curto, por escrito
- Dia 20: comunicação formal, e acionamento da garantia conforme a modalidade
- Dia 30: dossiê fechado e encaminhado ao advogado, com contrato, garantia, planilha, vistoria e histórico completo
O dossiê é o que decide a velocidade. Advogado que recebe o caso completo ajuíza na semana; advogado que precisa caçar documento leva um mês. Em despejo, um mês é um aluguel.
O que não fazer, por mais tentador que seja
- Trocar a fechadura, cortar água ou energia, remover pertences. É via de mão dupla: além de ilícito, entrega ao inquilino uma ação que ele não tinha
- Cobrar do locatário valores além do aluguel e encargos, o que o art. 43 trata como contravenção
- Negociar verbalmente sem registrar, e depois não conseguir provar o acordo descumprido
- Deixar a garantia desatualizada por anos, perdendo o caminho do art. 59, §1º, VII
Onde a gente entra
- Montagem da régua de cobrança, com padrão de abordagem e registro
- Dossiê padronizado por devedor, pronto para o advogado
- Controle do histórico de acordos e de purgas, que sustenta o argumento do art. 62
- Rotina de acompanhamento da garantia, para acionar o art. 40 no tempo certo
- Relatório mensal de inadimplência por faixa de atraso
A notificação com fundamentação, o acordo, a ação de despejo e a execução são atividades privativas de advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º), feitas por advogado inscrito na OAB e contratado diretamente pela imobiliária ou pelo proprietário. A régua operacional, o dossiê e o controle de prazos são o que a VixCorp faz.